Cómo lo calculamos
- Rentabilidad bruta = alquiler de 12 meses ÷ precio de compra.
- Rentabilidad neta = (alquiler cobrado − gastos del año) ÷ inversión total. La inversión total es el precio más los gastos de compra y la reforma. Los meses vacíos ya están descontados del alquiler cobrado.
- Rentabilidad sobre tu dinero: si hay hipoteca, restamos los intereses del primer año y lo dividimos entre lo que has puesto tú. Es la cifra que te dice si financiar con hipoteca te ayuda o te perjudica.
Todo es antes del IRPF. Los alquileres de vivienda habitual tienen reducciones en la declaración que pueden dejar el impuesto bastante por debajo de tu tipo marginal.
Qué rentabilidad del alquiler es buena en Canarias
Como referencia, una rentabilidad neta por encima del 4 o 5 % se considera razonable para alquiler de larga duración. En Canarias varía mucho entre zonas: en las capitales y el sur turístico los precios de compra son altos y la rentabilidad se aprieta; en municipios de medianías la compra es más barata y la rentabilidad suele mejorar. Consulta el precio medio de compra y de alquiler de cada zona en nuestro directorio.
Alquiler vacacional
Puede dar más ingresos brutos, pero tiene más gastos (limpieza, plataformas, suministros) y en Canarias está sujeto a normativa propia y a la autorización del ayuntamiento. Antes de comprar para alquilar por días, comprueba que la vivienda puede inscribirse como vivienda vacacional.
Preguntas frecuentes
¿Qué diferencia hay entre rentabilidad bruta y neta?
La bruta solo divide el alquiler anual entre el precio. La neta descuenta los gastos (comunidad, IBI, seguros, mantenimiento, meses vacíos) y divide entre todo lo invertido, incluidos los gastos de compra.
¿Compensa comprar para alquilar con hipoteca?
Si la rentabilidad neta del piso es mayor que el tipo de interés de la hipoteca, pedir hipoteca multiplica lo que gana tu dinero. Si es menor, te resta. Sube la parte financiada en la calculadora y mira cómo cambia la rentabilidad sobre tu dinero.
¿Cuántos meses vacíos debo contar?
Para alquiler de larga duración, un mes al año es una estimación prudente que cubre los cambios de inquilino y pequeñas reparaciones.