Plusvalía municipal: los dos métodos
Desde 2021 puedes elegir el método que te salga más barato, y la calculadora hace los dos:
- Objetivo: valor catastral del suelo × coeficiente según los años que la has tenido × tipo del municipio. Usamos los coeficientes máximos del Real Decreto-ley 8/2023; tu ayuntamiento puede aplicar otros más bajos.
- Real: la ganancia entre las dos escrituras × la parte del valor catastral que corresponde al suelo × tipo del municipio.
Si vendes por menos de lo que compraste, no hay incremento de valor y no se paga plusvalía. Los coeficientes máximos pueden cambiar por ley: si vendes a final de 2026 o después, compruébalos en la ordenanza de tu ayuntamiento.
IRPF de la venta
La ganancia es el precio de venta menos sus gastos (comisión, plusvalía, cancelación) y menos lo que te costó comprarla (precio más gastos de compra). Si resides en España, tributa por tramos en el IRPF: 19 % hasta 6.000 €, 21 % hasta 50.000 €, 23 % hasta 200.000 €, 27 % hasta 300.000 € y 30 % por encima.
No pagas IRPF si tienes más de 65 años y vendes tu vivienda habitual, o si reinviertes todo el importe en otra vivienda habitual en los dos años siguientes. Si resides fuera de España, la ganancia tributa al 19 % y el comprador retiene un 3 % del precio a cuenta, que luego se regulariza.
Otros gastos de vender un piso
El certificado energético es obligatorio para vender (contamos 150 €). Si queda hipoteca, la cancelación registral cuesta alrededor de 600 € entre notaría, registro y gestoría. La deuda pendiente de la hipoteca no está restada: réstala tú de la cifra final. Si vas a vender para comprar otra, calcula también los gastos de la nueva compra.
Preguntas frecuentes
¿Qué gastos tiene el vendedor de una vivienda?
La comisión de la inmobiliaria si la hay, la plusvalía municipal, el IRPF de la ganancia, el certificado energético y, si queda hipoteca, su cancelación. La notaría de la compraventa suele pactarse a cargo del comprador.
¿Se paga plusvalía si vendo perdiendo dinero?
No. Si el precio de venta es igual o menor que el de compra, no hay incremento de valor y no se paga. Necesitarás acreditarlo con las dos escrituras.
¿Cuándo no pago IRPF al vender mi casa?
Si tienes más de 65 años y es tu vivienda habitual, o si reinviertes el importe en otra vivienda habitual en los dos años siguientes. Si reinviertes solo una parte, la exención es proporcional.
¿La comisión de la inmobiliaria lleva IGIC?
Sí. En Canarias los honorarios de la agencia llevan un 7 % de IGIC en lugar del 21 % de IVA.