Kommunale Wertzuwachssteuer (Plusvalía): die zwei Methoden
Seit 2021 kannst du die günstigere Methode wählen, und der Rechner rechnet beide:
- Objektiv: Katasterwert des Grundstücks × Koeffizient nach Besitzjahren × Gemeindesatz. Wir verwenden die Höchstkoeffizienten des Königlichen Gesetzesdekrets 8/2023; deine Gemeinde kann niedrigere anwenden.
- Tatsächlich: der Gewinn zwischen beiden Urkunden × der Grundstücksanteil am Katasterwert × Gemeindesatz.
Verkaufst du für weniger, als du bezahlt hast, gibt es keinen Wertzuwachs und keine Plusvalía. Die Höchstkoeffizienten können sich per Gesetz ändern: Wenn du Ende 2026 oder später verkaufst, prüfe sie in der Satzung deiner Gemeinde.
Einkommensteuer auf den Verkauf
Der Gewinn ist der Verkaufspreis abzüglich der Verkaufskosten (Provision, Plusvalía, Löschung) und abzüglich dessen, was dich die Immobilie gekostet hat (Preis plus Kaufnebenkosten). Wenn du in Spanien steuerlich ansässig bist, wird er in Stufen versteuert: 19 % bis 6.000 €, 21 % bis 50.000 €, 23 % bis 200.000 €, 27 % bis 300.000 € und 30 % darüber.
Du zahlst keine Einkommensteuer, wenn du über 65 bist und deinen Hauptwohnsitz verkaufst oder wenn du den gesamten Betrag innerhalb von zwei Jahren in einen anderen Hauptwohnsitz reinvestierst. Wohnst du außerhalb Spaniens, wird der Gewinn mit 19 % versteuert, und der Käufer behält 3 % des Preises als Vorauszahlung ein, die später verrechnet wird.
Weitere Kosten beim Verkauf einer Wohnung
Der Energieausweis ist für den Verkauf Pflicht (wir rechnen mit 150 €). Läuft noch eine Hypothek, kostet die Löschung im Grundbuch zwischen Notar, Grundbuch und Gestoría rund 600 €. Die Restschuld der Hypothek ist nicht abgezogen: Zieh sie selbst vom Endbetrag ab. Wenn du verkaufst, um eine andere Immobilie zu kaufen, rechne auch die Kosten des neuen Kaufs aus.
Häufige Fragen
Welche Kosten hat der Verkäufer einer Immobilie?
Die Maklerprovision, falls es einen Makler gibt, die kommunale Wertzuwachssteuer, die Einkommensteuer auf den Gewinn, den Energieausweis und, wenn noch eine Hypothek läuft, deren Löschung. Den Notar für den Kauf zahlt nach Vereinbarung meist der Käufer.
Zahle ich Plusvalía, wenn ich mit Verlust verkaufe?
Nein. Ist der Verkaufspreis gleich oder niedriger als der Kaufpreis, gibt es keinen Wertzuwachs und es fällt nichts an. Du musst es mit beiden Urkunden belegen.
Wann zahle ich beim Hausverkauf keine Einkommensteuer?
Wenn du über 65 bist und es dein Hauptwohnsitz ist oder wenn du den Betrag innerhalb von zwei Jahren in einen anderen Hauptwohnsitz reinvestierst. Reinvestierst du nur einen Teil, ist die Befreiung anteilig.
Fällt auf die Maklerprovision IGIC an?
Ja. Auf den Kanaren fallen auf Maklerhonorare 7 % IGIC statt 21 % Mehrwertsteuer an.