Gemeentelijke meerwaardebelasting (plusvalía): de twee methodes
Sinds 2021 mag je de goedkoopste methode kiezen, en de calculator berekent ze allebei:
- Objectief: kadastrale waarde van de grond × coëfficiënt naar het aantal jaren bezit × gemeentelijk tarief. We gebruiken de maximale coëfficiënten uit Koninklijk Wetsbesluit 8/2023; je gemeente kan lagere toepassen.
- Werkelijk: de winst tussen beide aktes × het deel van de kadastrale waarde dat de grond betreft × gemeentelijk tarief.
Verkoop je voor minder dan je betaalde, dan is er geen waardestijging en betaal je geen plusvalía. De maximale coëfficiënten kunnen bij wet veranderen: verkoop je eind 2026 of later, controleer ze dan in de verordening van je gemeente.
Inkomstenbelasting over de verkoop
De winst is de verkoopprijs min de verkoopkosten (courtage, plusvalía, doorhaling) en min wat de woning je kostte (prijs plus aankoopkosten). Woon je in Spanje, dan wordt die in schijven belast: 19% tot € 6.000, 21% tot € 50.000, 23% tot € 200.000, 27% tot € 300.000 en 30% daarboven.
Je betaalt geen inkomstenbelasting als je ouder bent dan 65 en je hoofdverblijf verkoopt, of als je het volledige bedrag binnen twee jaar herinvesteert in een ander hoofdverblijf. Woon je buiten Spanje, dan wordt de winst belast tegen 19% en houdt de koper 3% van de prijs in als voorschot, dat later wordt verrekend.
Overige kosten bij de verkoop van een appartement
Het energielabel is verplicht om te verkopen (we rekenen € 150). Loopt er nog een hypotheek, dan kost de doorhaling in het kadaster zo'n € 600 aan notaris, kadaster en gestoría. De openstaande hypotheekschuld is niet afgetrokken: trek die zelf van het eindbedrag af. Verkoop je om een andere woning te kopen, bereken dan ook de kosten van de nieuwe aankoop.
Veelgestelde vragen
Welke kosten heeft de verkoper van een woning?
De makelaarscourtage als er een makelaar is, de gemeentelijke meerwaardebelasting, de inkomstenbelasting over de winst, het energielabel en, als er nog een hypotheek loopt, de doorhaling daarvan. De notaris voor de koop wordt meestal afgesproken voor rekening van de koper.
Betaal ik plusvalía als ik met verlies verkoop?
Nee. Is de verkoopprijs gelijk aan of lager dan de koopprijs, dan is er geen waardestijging en betaal je niets. Je moet het wel aantonen met beide aktes.
Wanneer betaal ik geen inkomstenbelasting bij de verkoop van mijn huis?
Als je ouder bent dan 65 en het je hoofdverblijf is, of als je het bedrag binnen twee jaar herinvesteert in een ander hoofdverblijf. Herinvesteer je maar een deel, dan is de vrijstelling naar verhouding.
Betaal je IGIC over de makelaarscourtage?
Ja. Op de Canarische Eilanden betaal je over makelaarskosten 7% IGIC in plaats van 21% btw.