Plusvalía comunale: i due metodi
Dal 2021 puoi scegliere il metodo più conveniente, e il calcolatore li fa entrambi:
- Oggettivo: valore catastale del suolo × coefficiente secondo gli anni di possesso × aliquota comunale. Usiamo i coefficienti massimi del Regio Decreto-legge 8/2023; il tuo comune può applicarne di più bassi.
- Reale: il guadagno tra i due atti × la quota del valore catastale che corrisponde al suolo × aliquota comunale.
Se vendi a meno di quanto hai pagato, non c'è aumento di valore e la plusvalía non si paga. I coefficienti massimi possono cambiare per legge: se vendi a fine 2026 o dopo, verificali nel regolamento del tuo comune.
IRPF sulla vendita
Il guadagno è il prezzo di vendita meno le sue spese (commissione, plusvalía, cancellazione) e meno quanto ti è costata la casa (prezzo più spese d'acquisto). Se risiedi in Spagna, è tassato a scaglioni IRPF: 19% fino a 6.000 €, 21% fino a 50.000 €, 23% fino a 200.000 €, 27% fino a 300.000 € e 30% oltre.
Non paghi IRPF se hai più di 65 anni e vendi la tua abitazione principale, o se reinvesti l'intero importo in un'altra abitazione principale entro i due anni successivi. Se risiedi fuori dalla Spagna, il guadagno è tassato al 19% e chi compra trattiene il 3% del prezzo come acconto, che poi viene conguagliato.
Altre spese per vendere un appartamento
L'attestato di prestazione energetica è obbligatorio per vendere (contiamo 150 €). Se resta un mutuo, la cancellazione al registro costa circa 600 € tra notaio, registro e gestoría. Il debito residuo del mutuo non è sottratto: sottrailo tu dalla cifra finale. Se vendi per comprarne un'altra, calcola anche le spese del nuovo acquisto.
Domande frequenti
Quali spese ha chi vende una casa?
La commissione dell'agenzia se c'è, la plusvalía comunale, l'IRPF sul guadagno, l'attestato energetico e, se resta un mutuo, la sua cancellazione. Il notaio della compravendita di solito si concorda a carico di chi compra.
Si paga la plusvalía se vendo in perdita?
No. Se il prezzo di vendita è uguale o inferiore a quello d'acquisto, non c'è aumento di valore e non si paga. Dovrai dimostrarlo con i due atti.
Quando non pago l'IRPF vendendo casa?
Se hai più di 65 anni ed è la tua abitazione principale, o se reinvesti l'importo in un'altra abitazione principale entro i due anni successivi. Se reinvesti solo una parte, l'esenzione è proporzionale.
La commissione dell'agenzia ha l'IGIC?
Sì. Alle Canarie gli onorari dell'agenzia hanno un 7% di IGIC invece del 21% di IVA.